§13 WertV: Deduktive Bodenwertermittlung
für warteständiges Bauland
(BruttoBauLandFläche)
Erschließung: Herstellung und Kosten
durch
1c:
Städtebaulicher Vertrag;
2b:
Umlegungsverfahren nach §§ 45 ff. BauGB;
3a:
Gemeinde
Erschließung/Infrastruktur (E/I):
Euro
BodenWert /m² der Nettobaulandfläche (
ebf
=ErschließungsBeitragsFrei
)
BWnetto_ebf=
/m²
-
1c
E/I: Ausbau-Komponente /m² (EAB)
AusbauK=
/m²
-
2b
3a
E/I: Ausbau-Komponente /m² (EAB) * 0,9
(abzgl. 10% Eigenanteil d.Gem.)
AusbauK90=
/m²
=
BodenWert /m² der Nettobaulandfläche (
eabp
=ErschließungsAusbauBeitragsPflichtig
)
-
1c
2b
E/I: BodenOrdnung-Komponente (Ausgleichsleistung) /m²
BodOrdK=
/m²
-
1c
E/I: GrundErwerb-Komponente /m²
GrdErwK=
/m²
=
BodenWert /m² der Nettobaulandfläche (
ebp
=ErschließungsBeitragsPflichtig
) oder (
slbp
=StraßenLandBeitragsPflichtig
)
(unter Berücksichtigung der Infrastruktur- und Bodenordnungskosten sowie Kosten der Flächenbereitstellung)
= BWnetto_ebf
- AusbauK - BodOrdK - GrdErwK =
- AusbauK90 - BodOrdK =
- AusbauK90 =
BW_NBLF(ebp)...
...1c=
...2b=
...3a=
Erschließung: Flächenbilanz und Wartezeit
NettoBauLandFläche = NBLF=
m² / => FlächenVerbrauchsFaktor
BruttoBauLandFläche = BBLF=
m² = FVF=
Wartezeit WZ=
Jahre
DiskontierungsZins DZ=
%
*
1c
NebenKostenFaktor NKF=
Transaktionskosten, Unternehmergewinn, Wagnisabschlag
Berechnung
1c:
Städtebaulicher Vertrag
2b:
Umlegungsverfahren
3a:
Gemeinde
=
BodenWert /m² der BruttoBauLandFläche
BW_BBLF...
Steuerliche Pauschalsätze (ErbStR Ziff. 161)
Entwicklungszustand
% vom Bodenrichtwert
baureifes erschließungsbeitragsfähiges Land
80%
baureifes erschließungsbeitragspflichtiges Land
angemessener Abschlag
Bauerwartungsland
60%
Rohbauland
40%
Nettorohbauland
30%
Frei- und Verkehrsflächen
angemessener Abschlag
Quelle: Marktwertermittlung; Kleiber, Simon; 6. Aufl. 2004; S.741f.